La soulte est la somme que verse l'ex-conjoint qui garde le logement pour racheter la part de l'autre. Elle se calcule ainsi : (valeur actuelle du bien − capital restant dû) × part rachetée. Pour un bien de 300 000 € avec 150 000 € de prêt, à parts égales, elle est de 75 000 €. Il faut y ajouter le droit de partage de 1,10 % et les frais de notaire.
Qu'est-ce qu'une soulte dans un divorce ?
La soulte est la compensation financière versée par celui qui reçoit plus que sa part dans un partage. Dans un divorce, c'est presque toujours le cas de figure suivant : l'un des ex-époux garde le logement et devient seul propriétaire, l'autre reçoit de l'argent à la place de sa part. Service-Public la présente comme l'une des trois issues possibles pour le logement du couple, avec la vente et le maintien en indivision (Service-Public).
La soulte n'est pas une indemnité ni une pension : c'est le prix d'une part de propriété. Elle n'a rien à voir non plus avec la prestation compensatoire, même si les deux peuvent être réglées dans le même acte.
Comment calculer la soulte ?
Les notaires partent de la valeur nette du bien, c'est-à-dire sa valeur de marché moins le capital restant dû sur le prêt, puis appliquent la part rachetée. Une chambre des notaires l'écrit ainsi pour un couple à parts égales : soulte = (valeur de la maison ÷ 2) − (capital restant dû ÷ 2) (Chambre des notaires de la Corrèze, de la Creuse et de la Haute-Vienne).
Soulte = (valeur du bien − capital restant dû) × part rachetée
L'exemple d'une étude notariale : M. André et Mme Bernard possèdent à 50 / 50 une maison estimée 300 000 €, avec 150 000 € de prêt restant. La moitié de la valeur fait 150 000 €, la moitié du prêt 75 000 € : Mme Bernard doit verser une soulte de 75 000 € et continuera à rembourser seule le prêt (étude Lautrey-Dutraive).
Ce dernier point est souvent oublié dans les discussions : celui qui rachète paie la soulte et reprend la totalité du capital restant dû.
Si les parts ne sont pas égales
La formule reste la même, on change seulement le pourcentage. En cas de quotes-parts inégales, on applique la part exacte détenue par celui qui sort de l'indivision (Solutis).
| Parts 50 / 50 | Parts 60 / 40, rachat des 40 % | Parts 60 / 40, rachat des 60 % | |
|---|---|---|---|
| Valeur du bien | 280 000 € | 280 000 € | 280 000 € |
| Capital restant dû | 120 000 € | 120 000 € | 120 000 € |
| Valeur nette | 160 000 € | 160 000 € | 160 000 € |
| Soulte | 80 000 € | 64 000 € | 96 000 € |
Les quotes-parts viennent de l'acte d'achat ; à défaut de précision, c'est la moitié chacun (Service-Public). Les apports personnels et les remboursements faits par un seul depuis la séparation peuvent ensuite corriger le résultat dans les comptes de liquidation.
Quelle valeur du bien retenir ?
On retient la valeur du logement au moment du partage, pas son prix d'achat (Boursorama). Elle est fixée à l'amiable ou estimée par un professionnel, notaire ou agent immobilier ; en cas de désaccord persistant, c'est le juge chargé du partage qui tranche (JeChange).
C'est là que se jouent les plus gros écarts. Avec un prêt de 120 000 €, passer d'une estimation de 280 000 € à 300 000 € fait monter la soulte de 10 000 € pour une part de moitié. Deux ou trois avis de valeur indépendants, datés, et un accord écrit sur la valeur retenue évitent de rouvrir le sujet au moment de signer.
Quels frais prévoir ?
- Le droit de partage : 1,10 % pour les partages liés à un divorce, depuis le 1er janvier 2022 (article 746 du CGI). Il est calculé sur l'actif net partagé, après déduction des dettes (Service-Public), et la doctrine fiscale en précise les modalités (BOFiP).
- Les émoluments du notaire, réglementés, et les frais de publicité foncière de l'acte.
- Les frais bancaires du nouveau prêt ou de la renégociation : frais de dossier, garantie, assurance emprunteur à refaire au nom d'un seul.
Sur notre exemple à parts égales, l'actif net partagé est de 160 000 €, soit un droit de partage de 1 760 €. Le notaire vous donnera le chiffre exact : si d'autres biens ou dettes entrent dans le partage, l'assiette change.
Comment financer la soulte ?
Le plus souvent, la banque regroupe dans un seul nouveau prêt, au nom de celui qui garde le logement, le capital restant dû et le montant de la soulte (JeChange). Dans l'exemple à 50 / 50 ci-dessus, cela représente 200 000 € à emprunter seul, avant frais.
Celui qui quitte le logement doit aussi être libéré du prêt. Sans désolidarisation acceptée par la banque, la solidarité continue de s'appliquer pour la dette en cours (Boursorama). Ne signez pas l'acte de partage avant d'avoir cet accord écrit : c'est la principale protection de celui qui part.
Si le rachat n'est pas finançable, il reste la vente ou le maintien temporaire en indivision. Le guide complet sur la maison après un divorce compare les trois voies, et celui sur le crédit immobilier après un divorce détaille la question des échéances payées en attendant.
Questions fréquentes
La soulte est-elle imposable pour celui qui la reçoit ?
Le partage consécutif à un divorce supporte le droit de partage de 1,10 %. Pour la résidence principale, la plus-value est en général exonérée, mais la situation varie selon l'usage du bien : faites confirmer ce point par votre notaire.
Peut-on payer la soulte en plusieurs fois ?
Les ex-époux peuvent convenir d'un paiement différé ou échelonné dans l'acte, avec des garanties pour celui qui attend son argent. Le notaire rédige alors les clauses nécessaires.
Qui fixe la valeur du bien en cas de désaccord ?
À défaut d'accord amiable ou d'estimation acceptée par les deux, c'est le juge chargé du partage qui détermine la valeur, souvent après une expertise.
Information juridique générale, à jour au 16 octobre 2026. Elle ne remplace pas la lecture de votre convention ou de votre jugement, ni l'avis d'un avocat ou d'un notaire sur votre situation.