Divorce et maison en indivision : vendre, racheter la part de l'autre ou rester propriétaires à deux

Que devient la maison au moment du divorce ?

Service-Public résume les choses ainsi : si vous êtes propriétaires ensemble, vous pouvez vendre le logement, l'un de vous peut racheter la part de l'autre en lui versant une soulte, ou vous pouvez rester propriétaires ensemble, c'est-à-dire en indivision, avec une convention d'indivision établie par un notaire (Service-Public).

Le choix se fait d'un commun accord dans un divorce amiable. En cas de désaccord, il finit devant le juge, et la procédure de partage judiciaire peut prendre des années. Dans la pratique, la question n'est pas seulement juridique : il faut savoir qui peut emprunter seul, où vivront les enfants, et combien de temps chacun peut supporter des charges sur un logement qu'il n'habite plus.

Comment savoir qui possède quelle part ?

Tout part du titre de propriété. Pour un bien acheté en indivision, la répartition est celle prévue dans l'acte d'achat, par exemple un tiers et deux tiers. Si l'acte ne précise rien, les ex-époux sont considérés comme propriétaires chacun pour moitié (Service-Public).

Le régime matrimonial compte aussi. Mariés sans contrat, sous le régime de la communauté, un bien acheté pendant le mariage est en principe commun, et il se partage dans la liquidation du régime. Mariés en séparation de biens, le logement acheté à deux est une indivision ordinaire, avec les quotes-parts de l'acte. Les apports personnels (un héritage placé dans l'achat, par exemple) peuvent donner lieu à des comptes entre époux : c'est l'un des premiers points à vérifier avec votre notaire.

Vendre le bien : comment se partage le prix ?

La vente est la solution la plus simple sur le papier. Le prix sert d'abord à rembourser le crédit en cours, puis le solde est partagé selon les droits de chacun. Si un ex-époux a remboursé plus que sa part depuis la séparation, il peut le faire valoir dans les comptes : le guide sur le crédit immobilier après un divorce détaille ce mécanisme.

Deux points à anticiper. D'abord, le remboursement anticipé du prêt peut entraîner des indemnités, plafonnées par le Code de la consommation et parfois exclues par le contrat en cas de vente : relisez votre offre de prêt. Ensuite, la taxe foncière de l'année reste due par les propriétaires au 1^er janvier ; un prorata se négocie dans l'acte de vente (voir le guide sur la taxe foncière en indivision).

Vendre vite n'est pas toujours vendre bien. Un mandat de vente signé à deux, avec un prix plancher écrit, évite qu'un des deux bloque toutes les offres ou en accepte une trop basse.

Racheter la part de l'autre : la soulte

Celui qui garde la maison verse à l'autre une somme d'argent, la soulte, qui correspond à la valeur de sa part. Les notaires la calculent sur la valeur nette du bien : valeur actuelle, moins le capital restant dû, multipliée par la quote-part rachetée. Pour une maison estimée 300 000 € avec 150 000 € de prêt restant, détenue moitié-moitié, la soulte est de 75 000 € (étude notariale Lautrey-Dutraive).

Celui qui rachète reprend en plus le crédit restant seul, ce qui suppose l'accord de la banque. Sur l'opération, l'administration fiscale prélève un droit de partage. Pour les partages consécutifs à un divorce, son taux est de 1,10 % depuis le 1^er janvier 2022 (article 746 du Code général des impôts, Légifrance). Il s'applique sur l'actif net partagé, c'est-à-dire après déduction des dettes (Service-Public).

Le calcul complet, avec les quotes-parts inégales, les frais et le financement, est dans notre guide dédié : rachat de soulte après un divorce.

Rester propriétaires à deux après le divorce

Garder la maison en indivision est fréquent quand les enfants sont jeunes, ou quand le marché n'est pas favorable. C'est possible, mais rarement pour toujours : la loi pose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, et chacun peut demander le partage à tout moment, sauf sursis par jugement ou par convention (article 815 du Code civil, cité par le BOFiP).

Pour stabiliser la situation, les ex-époux peuvent signer une convention d'indivision. Conclue pour une durée déterminée, elle ne peut pas dépasser cinq ans, et elle est renouvelable par une décision expresse ; pendant cette durée, le partage ne peut être demandé que pour de justes motifs. Elle peut aussi être conclue pour une durée indéterminée, et le partage peut alors être demandé à tout moment, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps (article 1873-3 du Code civil, Légifrance). Elle doit être écrite, et quand elle porte sur un immeuble, elle n'est opposable aux tiers qu'après publication au service de la publicité foncière (BOFiP). À son terme, si rien n'est renouvelé, on revient au régime légal de l'indivision (Congrès des notaires).

Une bonne convention répond à des questions très terre à terre : qui occupe le logement, s'il paie une indemnité d'occupation, qui règle le crédit, la taxe foncière, l'assurance, les gros travaux, et ce qui se passe si l'un veut vendre avant le terme. C'est exactement ce que l'application Accorelio transforme en règles de calcul.

Vendre, racheter ou garder : le comparatif

Exemple chiffré : Claire et Julien

Claire et Julien ont acheté une maison moitié-moitié. Elle est estimée aujourd'hui à 320 000 €, et il reste 140 000 € de capital à rembourser. Claire souhaite la garder.

Claire doit donc financer 90 000 € de soulte et reprendre seule 140 000 € de prêt, soit un besoin de 230 000 €, auquel s'ajoutent le droit de partage et les émoluments du notaire. C'est le chiffre à présenter à la banque. Le droit de partage est calculé ici sur la seule maison : si d'autres biens sont partagés en même temps, l'assiette change.

Qui paie les charges en attendant ?

Entre la séparation et le partage, il s'écoule souvent des mois, parfois des années. Pendant ce temps, les factures continuent d'arriver :

• La taxe foncière se partage selon les quotes-parts, même si un seul habite le logement : qui paie la taxe foncière en indivision.
• Les échéances du prêt restent dues à la banque par les deux co-emprunteurs ; entre vous, celui qui paie plus que sa part détient une créance : le crédit immobilier après un divorce.
• L'occupation du logement par un seul peut donner lieu à une indemnité au profit de l'indivision : l'indemnité d'occupation expliquée.
• Les charges de copropriété, l'assurance, les travaux suivent ce que prévoit votre convention, ou à défaut la nature de la dépense.

Pour chiffrer un avis précis avec vos quotes-parts, le calculateur gratuit de partage des charges fait le calcul ligne par ligne.

Le notaire est-il obligatoire ?

Dès qu'un bien immobilier est en jeu, le notaire intervient, au moins pour l'acte final. Dans un divorce par consentement mutuel, la convention contient l'état liquidatif du régime matrimonial ; s'il porte sur des biens immobiliers, des frais de notaire s'ajoutent au simple dépôt de la convention. Dans une procédure devant le juge, l'état liquidatif est établi par un notaire dès qu'il y a un bien immobilier (Service-Public). En cas de vente, c'est aussi un notaire qui signe l'acte, et un notaire encore qui rédige la convention d'indivision si vous gardez le bien ensemble.

Votre avocat et votre notaire ne font pas le même travail : l'avocat défend vos intérêts dans le divorce, le notaire authentifie le partage et calcule les comptes. Pour bien choisir le premier, lisez comment choisir un avocat en divorce.

Questions fréquentes

Information juridique générale, à jour au 16 octobre 2026. Elle ne remplace pas la lecture de votre convention ou de votre jugement, ni l'avis d'un avocat ou d'un notaire sur votre situation.